房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷三方面調(diào)整，供應(yīng)側(cè)措施更重要
時間：2024-09-15
作者：高善文
對總需求不足局面市場上有兩種不同看法
中國經(jīng)濟總需求不足的局面仍然相對比較突出?？傂枨筮M一步減弱的風險，可能是今年三到四季度的主導(dǎo)性風險，當下需要對總需求不足的局面進行診斷，并提出相應(yīng)的政策建議。
市場上有兩種相互對立的意見。
一種觀點認為，當前總需求不足的局面是轉(zhuǎn)型的代價、成長的煩惱。經(jīng)濟從過去依靠基建和房地產(chǎn)驅(qū)動的增長，轉(zhuǎn)向依靠高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等驅(qū)動的高質(zhì)量增長，在轉(zhuǎn)型過程中必然要經(jīng)歷一段痛苦的時間，需要經(jīng)歷一段時間相對較低的增長。當前的困難，是轉(zhuǎn)型過程中不可避免要付出的代價，是經(jīng)歷轉(zhuǎn)型不得不面對的局面。
另一種觀點認為，當前總需求不足的局面在總體價格水平以及就業(yè)壓力特別是青年人和大學生的就業(yè)壓力上有突出表現(xiàn)。從總需求管理的角度，當務(wù)之急是盡快刺激和穩(wěn)定總需求，使總體物價盡快恢復(fù)到合意水平，使大學生就業(yè)率、失業(yè)率回到相對比較正常的區(qū)間。而管理短期的總需求波動，與經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型相對可以分離開來。
兩種不同觀點的爭議，更多的是一種哲學層面上、經(jīng)濟理念上的爭議，來源于信念的差異，并非來源于對經(jīng)濟數(shù)據(jù)觀察和有針對性的深入分析。
將兩種爭議做一個簡單的歸納，打個比方：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型就像在高速公路上開車轉(zhuǎn)彎，轉(zhuǎn)彎需要主動減速以確保安全，因為維持高速行駛不僅危及安全，更可能導(dǎo)致無法順利完成轉(zhuǎn)向。但倘若減速過多，亦會引發(fā)一系列問題。
當前總需求不足的局面與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型存在一定的聯(lián)系，但在轉(zhuǎn)型過程中，我們的速度是剛剛好還是相對轉(zhuǎn)型需求仍處于過低的水平，尚未可知。這需要更廣泛的數(shù)據(jù)加以佐證。今年二季度以來，消費者在消費支出上出現(xiàn)了比較廣泛的減速，這些數(shù)據(jù)的變化值得我們進一步深思。
中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷三方面調(diào)整
過去兩年，房地產(chǎn)的調(diào)整是影響我國經(jīng)濟非常關(guān)鍵的一個因素。很多觀察者將中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整類比為80年代末日本房地產(chǎn)市場的調(diào)整，他們認為房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非常嚴重的泡沫，而泡沫破滅、價格大幅修正以及需求消失，導(dǎo)致了后來的困難。
從需求端來看，近年來房地產(chǎn)市場的需求節(jié)節(jié)下滑，尤其是在新房市場。居民部門在消費行為、資產(chǎn)配置行為（包括房地產(chǎn)配置行為）上變得更加保守，這種影響一直延續(xù)到現(xiàn)在，毫無疑問加劇了房地產(chǎn)市場的調(diào)整。
盡管如此，中國房地產(chǎn)市場的調(diào)整，在幾個層面上是非常特殊的，與其他國家典型的房地產(chǎn)泡沫破滅不同。中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷三方面的模式調(diào)整：
一是，房地產(chǎn)從2021年之前的高周轉(zhuǎn)模式過渡到未來的制造模式。
二是，以前的房地產(chǎn)項目由大型集團公司管理，其統(tǒng)一地調(diào)配作為獨立法人的各項目單位的資金和協(xié)調(diào)流動性，這在未來將過渡到，主要以單個的獨立法人的項目為中心，進行資金以及流動性的管理。
三是，過往預(yù)售的房屋在全部房屋銷售中占比最高或接近90%，未來房地產(chǎn)將從以預(yù)售制為主過渡到以現(xiàn)房銷售為主的模式。
中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷的這三方面調(diào)整，短期內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)的突出挑戰(zhàn)是資金層面的壓力，既表現(xiàn)在債務(wù)融資上，也表現(xiàn)在權(quán)益融資上。與資金層面的壓力相對應(yīng)，從資金流來看，過去幾年各類金融機構(gòu)都在降低對房地產(chǎn)企業(yè)的風險敞口。
為了完成這樣巨大的過渡，房地產(chǎn)企業(yè)需要包括債務(wù)融資、權(quán)益融資在內(nèi)的巨量資金，但金融體系對房地產(chǎn)企業(yè)的資金供應(yīng)在削減，這一矛盾使房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整不能非常平滑、順利地展開，疊加需求端的一系列問題，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的困難。這一困境的出現(xiàn)和持續(xù)，也成為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和調(diào)整過程中增長率不及預(yù)期、需求不足、地方財政壓力的基礎(chǔ)原因之一。
展望未來，從需求端對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)，如刺激居住需求、降低貸款利率等，存在一定的作用，但對于幫助房地產(chǎn)企業(yè)完成這三大方面的過渡而言，可能更加重要的是，需要考慮在供應(yīng)側(cè)層面采取更加有力的針對性措施。
關(guān)于產(chǎn)能過剩爭議的思考
第一，中國和其他主要貿(mào)易伙伴在產(chǎn)能過剩問題上的看法存在錯位。中國將其看作是高速增長的新興產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中不可避免的現(xiàn)象。其他一些國家，把它更多看成與中國的產(chǎn)業(yè)政策、財政補貼相聯(lián)系的市場扭曲。
產(chǎn)能過剩爭議的背后是不同國家國內(nèi)的政治壓力。中國在電動汽車領(lǐng)域快速獲得競爭優(yōu)勢，不管是對德國還是美國的汽車制造業(yè)都形成了挑戰(zhàn)。這些挑戰(zhàn)容易在其他國家導(dǎo)致政治上的反彈。如果這些壓力不能得到非常妥善的管理，會對以規(guī)則為基礎(chǔ)、以自由貿(mào)易為導(dǎo)向的全球貿(mào)易體系形成挑戰(zhàn)。
第二，中國的制造業(yè)體量毫無疑問是全球第一，制造業(yè)產(chǎn)出幾乎等于七大工業(yè)國在制造業(yè)上的產(chǎn)出總和，這意味著，中國的總需求和總供給波動對制造業(yè)形成的影響，會產(chǎn)生溢出效應(yīng)。
如果這種溢出效應(yīng)在其他國家產(chǎn)生政治上的反彈，對中國也會帶來外部經(jīng)濟環(huán)境方面的挑戰(zhàn)，而這并不符合中國作為全球第一大貿(mào)易國的利益。中國作為全球最大的制造業(yè)大國，在產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟和稅收管理上需要采取一些更具有全球視野的想法和做法。
第三，盡管經(jīng)濟向高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型非常重要，經(jīng)濟越來越轉(zhuǎn)向依靠全要素生產(chǎn)率的驅(qū)動，但是所有經(jīng)濟活動的終極目的都是讓人們過上更美好的生活。人們對于更美好的生活的渴望，也許是驅(qū)動經(jīng)濟活動最終極的力量。迄今為止，我們在刺激消費層面上的政策，還需要進一步的深入思考。
作者高善文系CF40學術(shù)委員、國投證券首席經(jīng)濟學家，本文整理自作者在第六屆外灘金融峰會之外灘圓桌“全球及中國宏觀經(jīng)濟展望”上所做的主題發(fā)言，未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)載。
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