杭州樓市調(diào)控“打補(bǔ)丁”背后堵什么、疏什么
時間：2020-09-05
時隔兩個月，剛邁入“金九銀十”的杭州樓市迎來一次“打補(bǔ)丁”式的調(diào)控。
今天（9月4日），杭州市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），對土地市場、住房貸款、稅收政策、限購政策、無房家庭認(rèn)定等方面作出明確規(guī)定。
總的來看，此次新政有收緊、也有放寬之處，最大的變動是對無房家庭的認(rèn)定方面，可以說是對此前樓市政策的“打補(bǔ)丁”，而非再次升級。
在杭州之前，近期已經(jīng)有無錫、東莞、深圳、南京、寧波等地紛紛升級樓市調(diào)控政策。此次杭州出臺新政，也是落實7月24日國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會的重要舉措。
新政加強(qiáng)土地市場調(diào)控背后：樓市火、土地?zé)?/strong>
《通知》要求加強(qiáng)土地市場調(diào)控，加大住宅用地供應(yīng)力度，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)推行住宅用地“限房價、競地價”出讓方式。同時，要定期公開土地出讓計劃和已出讓土地開工情況，接受社會監(jiān)督。
數(shù)據(jù)顯示，8月杭州十區(qū)土地市場總出讓金額為20.5億元，僅兩宗涉宅地塊出讓，是近3年里單月出讓金額最少的一次。但截至9月3日，杭州十區(qū)9月的出讓地塊共有18宗，其中涉宅用地就有13宗，而這13宗地塊都是“雙限地”（限房價、限地價）。
由此看來，杭州正在加大供應(yīng)住宅用地規(guī)模，讓供求結(jié)構(gòu)趨于合理，這樣也可以讓傳統(tǒng)意義上“金九銀十”的樓市避免過熱。
如果往前看，杭州之所以再次加碼調(diào)控力度，大的背景是，7月24日杭州作為全國10個城市之一參加了國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會，在這次座談會上，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正再次強(qiáng)調(diào)了“三穩(wěn)”政策，并要求各地要全面落實城市政府主體責(zé)任，“高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅定不移推進(jìn)落實好長效機(jī)制”。
其中提到的“新情況、新問題”，毫無疑問是疫情之后的上半年，部分城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一波小高潮。尤其以深圳、杭州、南京、寧波等地為代表。
其中，杭州樓市表現(xiàn)火熱。據(jù)中國指數(shù)研究院《2020年上半年及各季度新建住宅價格累計漲幅TOP10城市》，杭州市今年上半年新房價格累計上漲4%，位列全國第四，僅次于溫州、紹興和上海。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州市區(qū)新房共成交了68399套，總成交金額達(dá)2013.3億元。6月，杭州樓市成交量更是高達(dá)近2萬套，創(chuàng)2017年6月以來新房單月成交量新高。
新房成交量之所以創(chuàng)新高，原因在于一二手房價倒掛，新樓盤售價通常都比周邊二手房的價格每平米便宜幾千到上萬元。而這也是今年多次產(chǎn)生“萬人盤”的主要原因。比如央視之前曝光的杭州一個名為“融信瀾天”的樓盤，推出404套房源，就有近1.2萬戶參與搖號，中簽率只有3.39%。
在6月新房成交量創(chuàng)新高后，7月2日，針對萬人空巷的搖號現(xiàn)象，杭州發(fā)布了新的搖號政策，加大了對無房家庭的傾斜力度，同時也對高層次人才購房進(jìn)行5年限售制約。
受該政策影響，7月杭州新盤的整體中簽率超過32%，8月份中簽率再度明顯上升。根據(jù)杭州我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，8月份杭州市區(qū)（含蕭山、余杭、富陽、臨安，不含周邊縣市）開盤73個，共搖號26次，平均中簽率51.7%。
新房成交量方面，8月杭州十區(qū)新建商品房成交總套數(shù)為14932套，同比去年8月的9149套，增加了5783套，增幅63.21%。
一手房火爆的同時，杭州的二手房成交量也表現(xiàn)不俗。杭州我愛我家市場研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7月杭州（不含臨安）二手房共成交10919套，創(chuàng)下今年二手房成交量的最高值；8月二手房成交10362套，環(huán)比略有下降，但同比去年8月份的6732套，漲幅高達(dá)53.92%。
樓市成交量創(chuàng)新高背后是火熱的土地市場。根據(jù)中國指數(shù)研究院檢測的300個城市顯示，杭州位居上半年土地出讓金第一位，上半年杭州全市土地出讓金為1773億元，其中涉宅地塊出讓金為1601.8億元，共成交地塊97宗，平均樓面價14868元/平方米。杭州不僅賣地最多，土地價格也在上漲。7月，杭州出讓的涉宅用地溢價率繼續(xù)上升， 為24.2%。
由此看來，除了考慮到中央層面再次對樓市的表明態(tài)度之外，土地市場火熱帶來的房價和成交量上漲，是杭州再次出臺新政的重要因素，不過總的來看，此次更像是對過往樓市調(diào)控政策的“打補(bǔ)丁”。
調(diào)控“打補(bǔ)丁”：堵炒房漏洞、疏無房戶資格
上述《通知》在限購方面有所升級。明確以父母投靠成年子女方式落戶本市的，須滿3年方可作為獨立購房家庭在本市限購范圍內(nèi)購買新建商品住房和二手住房。
這條規(guī)定背后打擊的是以投靠落戶來炒房的行為。根據(jù)杭州原有的限購政策，父母投靠子女落戶，戶口在杭州主城區(qū)的，那么落戶后就可以購房，而戶口在郊區(qū)的，需要2年的等待期。此次政策調(diào)整后，無論戶口是落在主城區(qū)還是郊區(qū)，都必須滿足3年的等待期。也就是說，通過投靠子女落戶的家庭購房的這個漏洞被堵住了。
此次新政在“堵”的同時也側(cè)重對無房戶進(jìn)行“疏”。本次政策主要調(diào)整了對無房家庭的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，明確30周歲以上未婚單身且在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄的購房人、離異單身滿3年且在本市限購范圍內(nèi)無自有住房記錄滿3年的購房人，可認(rèn)定為無房家庭。
這項政策調(diào)整，一方面打擊假離婚購房的行為，另一方面是對大齡單身購房者和真正長期離異單身者購房權(quán)益進(jìn)行保障。
同時，新政還明確，針對熱點樓盤，無房家庭傾斜比例從50%提高到80%，但對優(yōu)先購房者實行限售五年的規(guī)定。這項規(guī)定與上述提到的7月新政中對人才購房限售五年，如出一轍。事實上，這種方式在一定程度上限制了購房者的流動性，對于剛需客來講是好消息，可以抑制短期炒房的套利行為。
本次新政還對契稅政策加以調(diào)整。浙報傳媒研究院院長丁建剛在接受媒體采訪時表示，過去杭州一直鼓勵購房者提前繳納，在簽完商品房合同后就可以繳契稅，投資客們從購房到交房就已經(jīng)有兩年時間，這樣進(jìn)入二手市場就可以免掉增值稅，這就為投資客們開了方便之門。而在新政要求下，購房者在辦理不動產(chǎn)證時才可以繳納契稅，會使投資客們的出貨周期延長。
在丁建剛看來，今天的新政主要體現(xiàn)在穩(wěn)定市場預(yù)期和補(bǔ)漏洞上，并不是調(diào)控的升級，而是一個調(diào)控政策的精細(xì)化版。
此外，《通知》還在借款人貸款方面加大了核查力度，要求加強(qiáng)住房貸款審慎管理，一是嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，強(qiáng)化借款人資格審查；二是嚴(yán)格執(zhí)行收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和月供收入比要求，準(zhǔn)確核定借款人真實收入；三是嚴(yán)格審查購房首付資金來源，嚴(yán)防消費貸款、個人經(jīng)營性貸款等違規(guī)挪用于購房。
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