當(dāng)務(wù)之急是及時(shí)緩解房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流壓力
時(shí)間：2022-08-18
“保交樓”是解決“停貸”事件的主要途徑
近期，部分地區(qū)的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)停工緩建和未按時(shí)交付樓盤情況，由此引發(fā)部分樓盤業(yè)主發(fā)布停止償還住房按揭貸款的聲明。
多位專家認(rèn)為，這一事件中，購(gòu)房者主要針對(duì)的是問題企業(yè)樓盤爛尾的狀況，其主因并非是房?jī)r(jià)下跌或者還貸者的收入下降。發(fā)布聲明的業(yè)主的首要目的是保障其所購(gòu)房屋如約交付，而非拒絕償還住房按揭貸款。
所以，“保交樓”是解決該事件的主要方向。根據(jù)靜態(tài)條件下的測(cè)算，有研究認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)“保交樓”規(guī)模相對(duì)可控。應(yīng)及時(shí)推進(jìn)“保交樓”工作，避免樓盤停工及“停貸”現(xiàn)象繼續(xù)擴(kuò)大。
目前來看，決策層對(duì)“保交樓”工作高度重視，各地“保交樓”舉措已進(jìn)入實(shí)際落地階段。
7月28日召開的中央政治局會(huì)議明確要求，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。
8月12日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞通氣會(huì)上介紹，銀保監(jiān)會(huì)目前在積極主動(dòng)參與、合理解決資金硬缺口方案研究，從多個(gè)方面推進(jìn)“保交樓、穩(wěn)民生”工作。其中，5家金融資產(chǎn)管理公司積極參與救助受困房企，配合地方政府“保交樓、保民生”，截至目前，共保障26996套商品房按期交付，解決拖欠農(nóng)民工工資5500萬元。
地方房地產(chǎn)紓困基金也在快速落地。8月5日，鄭州市下發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》，按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立100億元紓困專項(xiàng)基金。
房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流正面臨嚴(yán)重問題
與會(huì)專家指出，部分樓盤停工的直接原因是房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流正面臨嚴(yán)重問題，部分房企現(xiàn)金流斷裂造成樓盤建設(shè)難以為繼。
有觀點(diǎn)指出，此前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的缺陷給行業(yè)帶來了普遍的現(xiàn)金流壓力，其缺陷主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：
一是購(gòu)地成本迅速抬升的背景下，房企大量動(dòng)用非常規(guī)資金支撐項(xiàng)目建設(shè)和日常運(yùn)轉(zhuǎn)。有研究測(cè)算得出，近年來房企土地購(gòu)置成本占其項(xiàng)目總售價(jià)的比重逐漸接近50%。為擴(kuò)張規(guī)模、維持運(yùn)轉(zhuǎn)，房企大規(guī)模采取“明股實(shí)債”、挪用預(yù)售資金、表外融資、施工企業(yè)墊資等方式獲取非常規(guī)資金，其現(xiàn)金流長(zhǎng)期呈現(xiàn)緊平衡局面。
二是房企在此前的經(jīng)營(yíng)中積累了規(guī)模巨大的、缺乏現(xiàn)金流覆蓋的“沉淀資產(chǎn)”。有研究認(rèn)為，在此前房?jī)r(jià)快速上漲期，房企囤積了較多土地和建成建筑庫(kù)存，但部分囤積的土地和建筑未能在持有、開發(fā)后獲得預(yù)期現(xiàn)金流，成為沉淀資產(chǎn)。其來源主要有三個(gè)方向：一是土地“限地價(jià)、競(jìng)配建”模式中房企的配建建筑。二是房企拿地中被要求自持的住宅。三是配套指定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。沉淀資產(chǎn)對(duì)應(yīng)了19萬億的沉淀債務(wù)，這些債務(wù)帶給房企付息資金流出負(fù)擔(dān)的同時(shí)卻難以帶來資金流入，給房企帶來很大的現(xiàn)金流壓力。
2021年7月以來，隨著部分房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露，監(jiān)管政策收緊，房企難以再使用上述非常規(guī)資金，房地產(chǎn)行業(yè)在既有缺陷下的脆弱現(xiàn)金流受到?jīng)_擊，流動(dòng)性壓力向全行業(yè)蔓延。
近期，房地產(chǎn)行業(yè)短期現(xiàn)金流繼續(xù)承壓，資金流入有限、剛性支出依舊。
資金流入方面，經(jīng)濟(jì)下行和購(gòu)房者預(yù)期不穩(wěn)使得房地產(chǎn)銷售大幅下滑；同時(shí)，房企融資難度依然較大。
資金流出方面，房企剛性支出依舊，包括：1）銷售有關(guān)稅費(fèi)的預(yù)征預(yù)繳、完工項(xiàng)目的稅費(fèi)清繳正常進(jìn)行；2）保障已售項(xiàng)目完工交付的工程款支出；3）2019-2021年房地產(chǎn)高開發(fā)量形成的融資在今明兩年將大量到期，面臨債務(wù)償還壓力。
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的現(xiàn)金流問題已經(jīng)較為嚴(yán)重，部分企業(yè)現(xiàn)金流斷裂、引發(fā)樓盤停工，成為“停貸”事件的主要誘因。應(yīng)及時(shí)緩解房地產(chǎn)行業(yè)性的現(xiàn)金流壓力，避免現(xiàn)金流危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大，防止樓盤停工及“停貸”事件風(fēng)險(xiǎn)蔓延至金融體系，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
政策建議
第一，對(duì)于現(xiàn)金流未出現(xiàn)斷裂、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未直接暴露的房企，短期內(nèi)應(yīng)通過普遍性的控支增收維持其現(xiàn)金流穩(wěn)定，避免停工、停貸進(jìn)一步蔓延。
一是可考慮通過稅費(fèi)減免或延期繳納、到期債務(wù)延期還本付息等途徑大幅削減房企短期內(nèi)的現(xiàn)金流出壓力。
二是支持房企進(jìn)行跨境債務(wù)替換，在國(guó)內(nèi)發(fā)債替換海外債券，減輕評(píng)級(jí)下調(diào)和海外債券違約對(duì)境內(nèi)債務(wù)產(chǎn)生的壓力。
三是繼續(xù)因城施策，放寬合理住房需求的信貸限制、降低居民房貸成本，支持房企恢復(fù)銷售回款。
第二，對(duì)于現(xiàn)有的問題樓盤和問題房企，應(yīng)充分發(fā)揮政府部門的協(xié)調(diào)作用，以市場(chǎng)化方式為主要抓手，“保交樓、保民生”。有觀點(diǎn)指出，停工的房地產(chǎn)項(xiàng)目與房企債務(wù)相勾連，涉及房企、金融機(jī)構(gòu)、上下游供應(yīng)商和購(gòu)房者等多個(gè)利益相關(guān)方，僅僅依靠房地產(chǎn)行業(yè)或者單一的行業(yè)性監(jiān)管部門，難以協(xié)調(diào)各方利益、順利推進(jìn)“保交樓”。應(yīng)充分發(fā)揮政府部門的綜合協(xié)調(diào)作用，在“保交樓”和穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的目標(biāo)下，統(tǒng)籌各方行動(dòng)。同時(shí)，在具體措施上，應(yīng)用好用足停工樓盤代建代管、設(shè)立地產(chǎn)紓困基金和不良資產(chǎn)處置等各類市場(chǎng)化手段。
第三，提高房企存量沉淀資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力。
對(duì)于可以發(fā)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的資產(chǎn)，應(yīng)加快建立與持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)相匹配的稅收、金融體系。并通過健全市場(chǎng)化退出機(jī)制，鼓勵(lì)政策性股權(quán)基金、私募股權(quán)基金參與培育此類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。
對(duì)于無法發(fā)展持有經(jīng)營(yíng)沉淀資產(chǎn)的，可考慮將其轉(zhuǎn)換為保障房、長(zhǎng)租房、公租房等具有準(zhǔn)公共性質(zhì)的住房產(chǎn)品。
第四，中長(zhǎng)期內(nèi)應(yīng)提高土地供給與人口流動(dòng)和都市圈發(fā)展趨勢(shì)的協(xié)同程度，并完善保障性住房體系，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。增加人口流入地區(qū)和都市圈的住宅土地供給，可以讓房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相匹配。同時(shí)，要注重發(fā)揮國(guó)企在保障房建設(shè)中的作用，并探索金融支持保障房建設(shè)的路徑，拓寬建設(shè)資金來源。
本文隸屬CF40成果簡(jiǎn)報(bào)系列，執(zhí)筆人為中國(guó)金融四十人研究院青年研究員盛中明。
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