提要：
運(yùn)行環(huán)境：外部經(jīng)濟(jì)下行，美聯(lián)儲(chǔ)降息；廣義信貸增速下行，廣義政府支出增速下行；人民幣破7，外匯市場運(yùn)行相對平穩(wěn)
本輪全球經(jīng)濟(jì)景氣周期自2018年2季度以后開始高位回落，目前仍在途中。2019年3季度摩根大通全球綜合PMI和全球制造業(yè)PMI均值分別為51.4和49.5，分別較2季度均值降低0.1和0.4個(gè)百分點(diǎn)，全球貿(mào)易也隨之減速。美聯(lián)儲(chǔ)采取預(yù)防性降息。
廣義信貸規(guī)模存量3季度末（社會(huì)融資規(guī)模-股權(quán)融資+國債+地方政府一般債）同比增速為10.9%，較2季度末下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，非金融企業(yè)（包括地方融資平臺(tái)）廣義信貸存量同比增速為8.3%，較2季度末上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；政府和居民廣義信貸存量同比增速為14.7%、16.0%，分別較2季度末下降了4.8和1.1個(gè)百分點(diǎn)。
定義“廣義政府支出=公共財(cái)政支出+全國政府性基金支出-財(cái)政預(yù)算內(nèi)與民間投資的基建支出”。8月末，廣義政府支出累計(jì)同比增速為11.5%，較2季度末下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。
人民幣破7，人民幣匯率彈性上升，銀行代客結(jié)售匯小幅逆差，外匯市場運(yùn)行相對平穩(wěn)。
運(yùn)行特點(diǎn)：主要矛盾是需求不足，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行低于潛在增速
豬肉為代表的肉類價(jià)格上升帶動(dòng)CPI上行，核心CPI和PPI下行。與過去幾輪的CPI上行不同，此輪CPI上行的原因并非需求旺盛，而是供給沖擊。
結(jié)合核心CPI、PPI、PMI、勞動(dòng)力市場、企業(yè)盈利等組合指標(biāo)來看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要矛盾是需求不足，低于潛在增速。
展望與應(yīng)對：經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動(dòng)力孱弱，擴(kuò)大總需求需要落實(shí)在信貸增長
外部經(jīng)濟(jì)仍在探底過程，出口仍將低迷。廣義信貸增長面臨眾多掣肘，內(nèi)部需求孱弱。
擴(kuò)大總需求需要激發(fā)信貸需求，需要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：及時(shí)調(diào)整利率、正?；康禺a(chǎn)調(diào)控、理順基建項(xiàng)目融資來源、加快都市圈建設(shè)、流動(dòng)人口落戶相關(guān)政策支持。
專題：房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)
住房市場化改革以來新增住房供應(yīng)持續(xù)大幅提高，新增住房越來越向京廣和京九線沿線城市集中，西部個(gè)別中心城市新增住房也保持了大幅提高。
經(jīng)過價(jià)格水平調(diào)整后的真實(shí)房價(jià)上漲過快，超過了大多數(shù)其他發(fā)達(dá)國家工業(yè)化高峰期的平均真實(shí)房價(jià)漲幅。中低收入購房者面臨的房價(jià)收入比過高，一線城市尤甚。
住房供給彈性成為刻畫城市特征的關(guān)鍵因素。一線城市住房供給缺乏彈性，生產(chǎn)率/收入提高導(dǎo)致了房價(jià)和城市生活成本更加劇烈的上升，人口流入和城市擴(kuò)張放緩，成為瓶頸城市；部分二線城市在城市競爭中處于有利地位，生產(chǎn)率進(jìn)步較快，住房供給相對富有彈性緩解了生產(chǎn)率提高帶來的房價(jià)上漲壓力，人口流入加速，成為擴(kuò)張城市；眾多中小城市在城市競爭中處于不利地位，生產(chǎn)率進(jìn)步受阻，住房供給雖具有彈性且房價(jià)不高，還是難以留住產(chǎn)業(yè)和吸引人口，成為空巢城市。
房地產(chǎn)市場的需求端，主導(dǎo)力量是生產(chǎn)率引力，人口流向城市當(dāng)中生產(chǎn)率更高的工業(yè)和服務(wù)業(yè)部門；對服務(wù)類需求提升引致的居住消費(fèi)升級(jí)、住房抵押貸款的普及和家庭小型化對住房需求增長的影響日漸擴(kuò)大。債務(wù)主導(dǎo)型的金融體系和缺少個(gè)人養(yǎng)老金賬戶強(qiáng)化了房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性和投資需求。對房地產(chǎn)市場需求端的各種政策管制在特定時(shí)間內(nèi)限制了房地產(chǎn)需求。
房地產(chǎn)市場的供給端，主導(dǎo)力量是住宅土地供給，特大城市都市圈的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套不到位制約了特大城市的住房供給改善。保障房建設(shè)增加了整體房地產(chǎn)市場的供給，分布與人口流向不一致。
開發(fā)商對市場預(yù)期更加謹(jǐn)慎，在房地產(chǎn)市場集中度提升的共同作用下，囤地囤房不再流行，加快周轉(zhuǎn)成為主流，這有助于壓平房地產(chǎn)投資和價(jià)格波動(dòng)幅度。
房住不炒，立足點(diǎn)是發(fā)展權(quán)益類資本市場和個(gè)人養(yǎng)老金，降低房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)投資屬性。囤地囤房不再流行的環(huán)境下，對開發(fā)商貸款的過度限制不僅沒有必要，而且會(huì)遏制供給和抬高房價(jià)。
遏制高房價(jià)，立足點(diǎn)是（1）增加特大城市和一線城市住宅用地供給；（2）提高大都市圈的公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，實(shí)現(xiàn)郊區(qū)對中心城區(qū)的替代；（3）對特大城市低收入群體的住房基本保障措施。
房價(jià)上漲改變了企業(yè)面臨的要素相對價(jià)格，對企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的調(diào)整壓力，然而考慮到企業(yè)的各種應(yīng)對措施以后，房價(jià)上漲對真實(shí)產(chǎn)出的負(fù)面影響有限，影響程度取決于要素市場流動(dòng)性。房價(jià)上漲帶動(dòng)住房供應(yīng)上升，推動(dòng)城市化進(jìn)程并帶來規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對企業(yè)發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。綜合來看，房價(jià)上漲與企業(yè)經(jīng)營之間的關(guān)系因城市而異。
房價(jià)上漲改變了居民生活中各種支出的相對價(jià)格，對住房和其他消費(fèi)品替代彈性較低的家庭將不得不因?yàn)楦叻績r(jià)減少其他消費(fèi)開支。房價(jià)上漲帶動(dòng)住房供應(yīng)上升，推動(dòng)城市化進(jìn)程并帶來規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對收入和消費(fèi)有促進(jìn)作用。綜合考慮，房價(jià)上漲與消費(fèi)之間的關(guān)系因城市而異。
住房供給彈性是房價(jià)上漲對企業(yè)經(jīng)營和居民生活影響的關(guān)鍵。給定生產(chǎn)率進(jìn)步，住房供給富有彈性意味著房價(jià)上漲得到緩解的同時(shí)企業(yè)和居民得到更多發(fā)展機(jī)遇，缺乏彈性則意味著高房價(jià)得不到遏制且難以收獲規(guī)模經(jīng)濟(jì)收益。
報(bào)告全文： 房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)
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